به گزارش کارآفرین نیوز؛ خانوارهای مستاجر ایرانی از ۱۲ درصد در سال ۶۵ به ۱۵.۵ درصد در سال ۷۵ و ۲۲.۹ درصد در سال ۸۵ و ۲۶.۶ درصد در سال ۹۰و ۳۰.۸ در سال ۹۵ و ۳۸ درصد در سال ۹۹ افزایش یافته است. بررسی‌های انجام شده حاکی از آن است که سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار در سال گذشته برای یک واحد ۷۵ مترمربعی، به ۵۸ درصد رسیده است.
نتایج تازه‌ترین مطالعات درباره این شاخص حاکی از آن است که در دو دهه گذشته یعنی در فاصله سال‌های ۷۹ تا ۹۹، فاصله خانوارهای تهرانی تا صاحب خانه شدن ۳ برابر شده است؛ یعنی اگر یک خانوار تهرانی در سال ۷۹، با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خود، پس از ۱۲ سال صاحب یک خانه ۱۰۰ متری می‌شد، این فاصله در سال ۹۹ به ۶۶ سال افزایش پیدا کرده است.
رکود ۶۵ ماهه بخش ساختمان طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ به فشار تقاضا در این بخش منجر شد و نهایتا با جهش نرخ ارز در پایان سال ۱۳۹۶ بحران قیمت در بخش مسکن رخ داد. این در حالی است که برای تعادل در بازار مسکن، تعداد واحد های مسکونی باید حداقل ۴ الی ۵ درصد بیشتر از تعداد خانوارها باشد.
ساخت و ساز لوکس عامل افزایش مستاجران
دیگر آمارها حاکی از افزایش آمار مستاجران در بازار مسکن کشور است که از سونامی ساخت و ساز لوکس در اوایل دهه ۹۰ تاثیر گرفته است. در واقع از آنجا که ساخت‌وسازهای لوکس تاثیری در خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی نداشته، آمار مستاجران در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ با افزایش روبه‌رو شده است. در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۶.۶ درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری ۱۳۹۵ با حدود ۴ درصد افزایش به ۳۰.۸ درصد رسید.
از طرفی متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل تابستان ١٣٩٩ برابر با ۴۱.۲ درصد است.
با مرور تحولات ۷-۸ سال اخیر بازار مسکن متوجه می‌شویم میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۸ برابر، میانگین هر مترمربع زمین مسکونی ۵ برابر و رشد اجاره بها نیز در حدود ۲۴۰ درصد بوده است.
سهم هزینه مسکن در سبد خانوار
سهم هزینه مسکن از هزینه کل خانوار در کشور از ۳۳ درصد در سال ۹۲ به حدود ۳۷ درصد در پایان سال ۹۸ رسیده است. همچنین مقدار این نسبت در استان تهران حدود ۵۰ درصد تا پایان سال گذشته بوده است. این درحالی است که مقدار متعارف و جهانی آن در حدود ۲۰ درصد است. البته این اعداد میانگین تمامی استان‌های کشور بوده و به نظر می‌رسد این ارقام در شهر تهران و برخی دیگر از کلانشهرها باید بین ۵ یا ۶ درصد بالاتر از میانگین کشوری باشد.
البته اگر خانواری بدون پرداخت ودیعه بخواهد واحدی مسکونی را اجاره کند، اجاره‌بها اغلب از حقوق دریافتی او بیشتر خواهد بود که این موضوع (بالاتربودن اجاره‌بها نسبت به متوسط حقوق سرپرست خانوار) در سال گذشته هم وجود داشت و در سال جاری و با توجه به جهش شدید قیمت مسکن بغرنج‌تر شده است.
با محاسبه سهم هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها در شهر تهران در سال ۹۹، خانوارها برای اجاره یک واحد مسکونی ۸۰ مترمربعی، دوسوم سبد هزینه‌ای خانوار را صرف این موضوع کردند.
این میزان در سال ۹۸ در پایتخت، با محاسبه متوسط متراژ ۷۵ مترمربع، برابر با ۵۶ درصد بود. این موضوع نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۹ میزان بیشتری از سبد هزینه‌ای خانوارها را به خود اختصاص داد و شرایط اجاره‌نشینی به لحاظ تامین اجاره‌بها برای مستاجران دشوارتر شد.
تعیین سقف اجاره بها، به نفع مستاجر یا به ضرر او؟
سال گذشته ستاد ملی مبارزه با کرونا مصوبه ای در نظر گرفت که به موجب آن، سقف افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران ۲۵ درصد نسبت به سال ۹۸ تعیین شد. همچنین سقف افزایش اجاره بها در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد نسبت به سال ۹۸ در نظر گرفته شد.
همین مصوبه در ابتدای سال ۱۴۰۰ نیز اعلام شد اما چند روز بعد تکذیب شد و معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که هنوز هیچ نرخی برای افزایش اجاره‌بها تصویب نشده است، و از آن زمان تا به حال نیز که در آغاز جابه‌جایی‌های مستاجران هستیم نرخی برای افزایش اجاره بها اعلام نشده است.
غلامعلی فرجادی استاد دانشگاه و اقتصاددان در مورد تعیین سقف اجاره بها در گفت وگو با کارآفرین نیوز گفت : اگر درنظر داشته باشیم که اغلب مستاجران از طبقه متوسط به پایین هستند باید بگویم که تعیین سقف اجاره بهای ۲۵ درصدی بیشتر از آنکه به نفع مستاجران باشد باعث شد مالکان با خیال راحت، نرخ اجاره بها را افزایش دهند.
وی با اشاره به اینکه ارزش آپارتمان‌ها و املاک یکسان نیست، ادامه داد: قرار دادن سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها به معنای این نخواهد بود که برخی مالکان کمتر از ۲۵ درصد را لحاظ کنند بلکه همه آنها حداقل همین ۲۵ درصد افزایش اجاره بها را تقاضا می‌کنند در حالیکه ارزش آپارتمان‌ها یکسان نیست و برخی از آنها باید بسیار کمتر از این عدد، افزایش داشته باشند و برخی واحدها نیز بیشتر از ۲۵ درصد.
فرجادی گفت: با این اوصاف شرایط بگونه‌ای بود که مالکان، کمتر از ۲۵ درصد افزایش اجاره بها را نپذیرفتند و برخی نیز خواستار افزایش اجاره بها بیش از ۲۵ درصد شدند که مستاجران مجبور به پذیرش آن شدند.
این استاد دانشگاه به قراردادهای اجاره و خریدوفروش واحدهای مسکونی بر اساس توافق طرفین اشاره کرد و افزود: اینگونه مصوبات نمی‌تواند حقوق مستاجران را تامین کند چون مستاجر اگر از شرایط اجاره ناراضی باشد ترجیح می‌دهد به جای شکایت، جابه‌جا شود و کار را با موجر خود به دادگاه نکشاند.
نظر شما